Posvet Poslovanje z nepremičninami

Zaključki posveta 2012


Zaključki 23. posveta Poslovanje z nepremičninami


23. posvet Poslovanje z nepremičninami je potrdil sloves največjega in najpomembnejšega nepremičninskega dogodka pri nas, saj se v dveh dneh v Portorožu zbralo preko 300 udeležencev.

V četrtek so se udeleženci najprej seznanili s postopkom sprejemanja Nacionalnega stanovanjskega programom in trajnostno gradnjo. Zatem pa prisluhnili aktualni okrogli mizi o nepremičninah v stečajnih postopkih in pri slabih naložbah bank. Razpravljali so o, po oceni strokovnjakov, 6000 do 7000 praznih neprodanih stanovanjih v vrednosti  približno milijardo evrov. Opozorili so na nepravočasno in nepravilno odzivanje bank, ki so v veliki večini lastnice teh stanovanj, na njihovo neaktivno sodelovanje v stečajnih postopkih. Problem poglabljajo tudi sami stečajni postopki, ki so ponavadi predolgi.

V drugi okrogli mizi o perspektivah in razvojnih možnostih na nepremičninskem trgu Slovenije in Hrvaške so se udeležili tudi predstavniki sosednje države. Na meddržavnem sodelovanju bi bili potrebno, pred vstopom Hrvaške v EU, postoriti še veliko. Z vstopom Hrvaške v EU, se bo hkrati z usklajenostjo hrvaške zakonodaje z evropsko, povečala pravna varnost investitorjev. Odprta meja ne bo pomenila le dodatno konkurenco, temveč predvsem prednost in nove možnosti sodelovanja.

Petek je bil namenjen delu po sekcijah.
 



Sekcija nepremičninskih posrednikov


Moderator sekcije Branko Potočnik je v uvodu predstavil dosežke Združenja družb za nepremičninsko posredovanje ter dokumente, ki so bili usklajeni v letošnjem letu. Dokumenti ZDNP-ja so bili pripravljeni in aktivnosti izvajane predvsem v korist posrednikov, za njihovo lažje in strokovno poslovanje. Predstavljen je bil načrt delovanja ZDNP v prihodnjem letu, ko bo poudarek dela Združenja predvsem na:

  • dvigu kakovosti poslovanja nepremičninskih družb članic in podpisnic kodeksa,
  • prepoznavnosti koristnosti stroke in strokovnjakov nepremičninskega posredovanja v širši javnosti in
  • vplivanju stroke na zakonodajna in druga telesa, ki s svojimi odločitvami neposredno regulirajo trg nepremičnin in usmerjajo delo nepremičninskih družb.


V praktični delavnici Pro et contra so udeleženci predavanj s svojo aktivno vlogo, z razpravami v skupinah, podanimi argumenti in pod vodstvom predstavnikov Pravne službe pri GZS Robertom Geislerjem in Markom Djinovićem prišli do odgovorov na vprašanji:

  • Ali na maksimalno plačilo za posredovanje 4% lahko obračunamo še DDV in zakaj?
  • Ali je osnova za obračun plačila za posredovanje kupnina z davkom ali brez njega in zakaj?

Udeleženci so način podajanja znanja na način, ki je podkrepljen z vprašanji in odgovori, ki se jim porajajo ob vsakodnevnem poslovanju, sprejeli zelo pozitivno. Poudarjen pa je bil tudi kolektivni duh in sodelovanje pri iskanju rešitev in odgovorov med člani »delovnih« skupin.

Razprava med člani skupin, se je aktivno nadaljevala tudi med odmorom pri reševanju nagradnega kviza »Za koliko je bilo prodano« Z rezultati ob zaključku sekcije, je bila razglašena in nagrajena skupina posrednikov, ki je najbolje ocenila, za koliko so bile dejansko prodane nepremičnine na območju petih regij celotne Slovenije.

Na predavanju gospoda Francija Gerbca in predstavnika Raiffeisen banke g. Jerneja Močnika smo predelali vse težave, s katerimi se posredniki srečujejo pri odpiranju, vodenju in uporabi fiduciarnega računa, nakazane pa so bile tudi rešitve in opozorila na kaj moramo biti pozorni v vsakdanji praksi. Ugotovljeno je bilo, da je praksa pri poslovanju s fiduciarnim računom še vedno precej neenotna, oziroma da nekatere banke še vedno posegajo v sredstva na fiduciarnem računu (predvsem zaradi obračunavanja stroškov za vodenje računa), kar pa je v nasprotju z zakonodajo in osnovnim principom in namenom fiduciarnega računa.

Gospa Uršula Štravs je predstavila v Sloveniji novo dejavnost Home staging, katere strokovnjaki pripravijo nepremičnino za prodajo tako, da je ta privlačnejša in hitreje prodajljiva. Na ta način pripravljena nepremičnina je prodajalcu, kupcu in posredniku prijaznejša, saj so poudarjene njene prednosti, prepovedano pa je prikrivanje njenih tehničnih, gradbenih in tudi siceršnjih napak. Predstavljeni so bili pomen svetlobe in ostalih dražljajev na čutila pri odločitvi za nakup nepremičnine, statistični rezultati raziskav o prednostih home staginga ter možnosti uspešnega sodelovanja med nepremičninskim posrednikom, strokovnjakom za izvedbo home staginga in lastnikom nepremičnine. Podanih je bilo tudi nekaj predlogov za poslovenjenje tujega izraza home staging.

V zadnjem sklopu predavanj s skupnim naslovom »S komunikacijo do uspeha« so bili predstavljeni rezultati raziskave s poslovno antropologijo, strategija PR službe, na koncu pa je voljo in samozavest slušateljev povzdignil še trener in svetovalec za vrhunske rezultate.

Mag. Jasna Vukovič je z več poglobljenimi intervjuji, opravljenimi med posredniki, nepremičninskimi družbami in strankami ugotovila, da vsi navedeni akterji ne »govorijo istega jezika« ter da med njimi prihaja do močnih komunikacijskih šumov. Zato za izboljšanje komunikacije in s tem zadovoljstva, zaupanja ter realizacije poslov, predlaga:

  • pripravo obligatornega slovarja nepremičninskega poslovanja, ki bi veljal tako za posrednike, kot tudi za pravne in fizične osebe, ki se kakorkoli pojavljajo v prometu z nepremičninami
  • izvedbo poglobljene antropološke raziskave, ki bi omogočila vpogled v ozadja in razloge za nakupne odločitve strank in (ne)sodelovanje s posrednikom pri izvedbi posla


Gospa Karmen Stariha je predstavila PR strategijo, ki jo vodi pri GZS-ZPN in katere cilj je:

  • v javnosti korektno predstaviti delo in delovanje nepremičninskih družb,
  • odgovarjati in opozarjati na nekorektne članke, ki se v zvezi z nepremičninskim posredovanjem pojavljajo v javnih občilih,
  • poiskati možnosti za povečanje ugleda in pozitivne podobe v javnosti s pomočjo pojavljanja v medijih


Gospod Boris Krkoč, je dan slikovito zaključil z ugotovitvijo, da krize ni! Da se v svetu dogajajo spremembe, katerim se bo tisti, ki bo želel uspešno delovati še naprej, moral prilagoditi. Opozoril je na to, da tisti, ki se ne trudi biti vsak dan boljši, počasi niti povprečen ne bo več ter da ne smemo in ne moremo zaspati na lovorikah pridobljenih v letih gospodarskega vzpona. Naučil nas je narisati kvadrat s tremi črtami in to kako pomembna je organizacija časa ter postavljanje prioritet.
 



Sekcija za individualno vrednotenje


1.    Na statističnem uradu vložiti predlog, da se v seznam poklicev uvede poklic OCENJEVALEC VREDNOSTI NEPREMIČNIN.

2.    Pravilnik o sodnih izvedencih in sodnih cenilcih – tarifni del je potrebno dopolniti:

  • črta se izraz »nagrada« in se nadomesti z izrazom »plačilo za storitev/honorar« ali podobno;
  • dopolni se obrazložitev tarife za izdelavo izvedeniških mnenj:
    • enostavno,
    • zahtevno,
  • in sicer kriterij za zahtevnost izvedeniških mnenj;
  • dopolni se tarifo:
    • do s tarifo določenih zneskov izvedenec dela, če je njegov znesek višji, ga utemelji in predlaga sodišču. Če sodišče v 15 dnevih ne odgovori, izvedenec delo nadaljuje.


3.    Poziv k enotnemu nastopu vseh ocenjevalcev: braniti pozicijo, ki nam jo je podelila država, vse v smislu zagotavljanja kakovosti ocen vrednosti v skladu z MSOV.
4.    Stroka pogreša zbrane podatke iz javnih evidenc o višini najemnin.

5.    Grobe ocene sivega najemnega trga so zaokrožene na 35.000 stanovanj. Če bi država znižala efektivno obdavčitev iz sedanje max. Obdavčitve 24,6% ne cedularno 2%-5%, bi pobrala še dodatnih 10 mio EUR, ki bi jih lahko uporabila za subvencioniranje. Pozabljamo, da se v Vel. Britaniji subvencionira kar 18,6% stanovanj. Predlog o 20% cedularni obdavčitvi bo znižal davčni izplen.

6.    Vzpostavljena je metodologija spremljanja trga nepremičnin na podlagi spletnih oglasov. Gre za dodatni vir informacij o dogajanjih na trgu nepremičnin. Analize so javno objavljene na portalih SLONEP in TRG NEPREMIČNIN.
 



Stanovanjska sekcija


Okrogla miza: Energetska obnova stavb in delov stavb
Razprave se žal ni udeležil niti predstavnik MZIP Direktorata za energijo, niti predstavnik Ekosklada. Preostalih pet sogovornikov: mag. Franc Props, Robert Smodiš, mag., Peter Komplet, mag. Mirko Marinčič in Jožka Hegler so bili dokaj soglasni, da imamo strokovnjake (energetski manager, energetski pregledniki, projektanti), ki znajo oceniti energetsko »kondicijo« tako novih kot tudi starih objektov, pri katerih je zelo pomemben nabor ukrepov za večjo energetsko učinkovitost. Imamo tudi kar nekaj finančnih spodbud (različne subvencije, ugodna posojila, pogodbeno sodelovanje s ponudniki, ….). Tu vidimo kot problem, zakaj subvencij (nepovratnih sredstev) ni možno pridobiti za večstanovanjske objekte v javni lasti (kot je npr. možno za šole, vrtce, in druge družbene javne objekte). Vsekakor je največja ovira organizacijska raven zaradi razpršenega lastništva. Zato je seveda težnja, da bi za odločitev o investiciji zadoščalo manj kot 100% soglasje vseh etažnih lastnikov. Pri tem pa je seveda (četudi ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja) potrebno upoštevati gradbene predpise, še posebej glede požarne varnosti in zagotavljanja ustrezne pretočnosti zraka v prostorih.

Potrebno bo sodelovanje med upravniki in usposobljenimi strokovnjaki. Javni sektor pa je tisti, ki mora uvajati prioritetne projekte ter promovirati dobre prakse.
 



O dogodku so poročali številni mediji. Prve ocene kažejo, da so bili udeleženci z organizacijo in izvedbo zelo zadovoljni. Končne rezultate anket in ocene udeležencev, bomo objavili na naši spletni strani http://posvetnepremicnine.gzs.si/slo/

Zadovoljni smo, da nam je uspelo pritegniti tako veliko sponzorjev in oglaševalcev ter tako obogatiti in popestriti dogajanje v času posveta v Portorožu. Zahvaljujemo se vsem, ki ste pripomogli k uspešni izvedbi 23. posveta Poslovanje z nepremičninami.