Posvet Poslovanje z nepremičninami

Zaključki


  

 Zaključki 21. posveta POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI, Portorož, 18. in 19. november 2010

 

Nacionalni stanovanjski program :

Naloga države je zagotavljati pogoje, da posameznik lahko pride do primernega stanovanja.

Dosedanji nacionalni stanovanjski program za obdobje 2000 - 2009 ješel v smeri lažje dostopnosti tržnih stanovanj, ker cilji NSP niso bili natančno opredeljeni. Stanovanjski svet se je sestal le enkrat v celotnem mandatu. Glede ponudbe stanovanj z neprofitno najemnino je bilo izpolnjenih le 32 % načrtovanih ciljev, ker je bila potrebna dokapitalizacija SSRS preskromna saj jebila izvedena le 17 %. NSP je bil preoptimistično zastavaljen in je bil realiziran le 20 %. Čakalna doba za neprofitno stanovanje se je skrajšala iz 7 na 3,5 let.

Država mora določitiprioritete za nov NSP z realnimi in uresničljivimi cilji. Nujen je medresorski dogovor med MOP, MF in SSRS, da se pristojnosti ne bodo netransparentno prepletale ali podvajale. Potrebno je sprejeti ukrepe za učinkovito zemljiško politiko, sprejeti zakon o zajemanju diferencialne rente pri spremembi namembnosti zemljišč iz kmetijskih v stavbna, uveljaviti obdavčitev nezazidanihstavbnih zemljišč in oblikovati nacionalni strateški svet za razvoj stanovanjskega gospodarstva. Uresničevanje konkretnih ciljev naj nadzoruje Stanovanjski svet, v katerem morajo biti tudi predstavnimi gospodarstva in sindikatov. Premisliti je potrebno o smotrnosti upravljanja z državnimi nepremičninami, ki jih bo upravljala nova Agencija. Smiselno je vzpodbuditi oddajo v najem praznih državnih stanovanjza oddajo v najem po neprofitni najemnini in oblikovati Borzo nepremičnin, da se vzpostavi trg nepremičnin tudi v javnem sektorju. Potrebno je narediti Bilanco stanja državnih nepremičnin, kar bo velik in dolgotrajen projekt.

Neprofitna najemnina mora biti tolikšna, da pokrije vse stroške in amortizacijo stanovanja z življenjsko dobo 60 let. Najemnine se morajo usklajevati z inflacijo Eura na kar se je pozabilo ob prehodu iz tolarjev na euro. Več pozornosti je smiselno nameniti subvencijam za neprofitne najemnine in po novem tudi za tržne najemnine, kar je omogočila novela stanovanjskega zakona. Popraviti je potrebno davčno politiko, ki zaradi previsokih obdavčitev zavira razvoj najemnega trga in vzpodbuja oddajo na črno. Potrebno je zaščititi tudi najemnodajalce, saj je v praksi zelo težko izseliti najemnika, ki ne plačuje. Iz tega razloga ima MORS veliko praznih stanovanj. Potrebno je določiti politiko nastajanja normalnega trga najemnih stanovanj.

Zagotoviti je potrebno večjo pestrost stanovanjske oskrbe, energetsko učinkovitost gradnje in obnove stanovanjskega fonda z vzpodbudami EKO sklada a pozornost posvetiti tudi konstrukcijski učinkovitosti.. Vzpodbuditi javno zasebno partnerstvo za investicije, oblikovati nove metode neprofitnih najemnin in ustreznejšo nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo. Nosilec oblikovanja novega NSP mora biti MOP - direktorat za prostor, ki mora biti zelo aktiven in naj letno preverja doseganje ciljevv skladu z realnimi možnostmi financiranja. Cilji morajo slediti dejstvu o starajočem prebivalstvu Slovenije in t.i. energetski revščini, saj starajoči lastniki bivališč ne zmorejo kriti naraščajočih stroškov energije. Pospešiti je potrebno sprejemanje prostorskih načrtov, investicijsko sposobnost občin pri komunalnem opremljanju in izvedbi gradenj. Pogosto ni potrebno spreminjati zakonodaje, le spoštovani zakonske roke. Država mora spoznati potrebe lokalnih skupnosti, saj bosta skupaj lažje realizirali cilje in črpali EU sredstva.

Pri izvedbi gradenj je potrebno več pozornosti posvetiti trajnostni gradnji in energetski učinkovitosti. NSP mora poleg načelnih ciljev imeti razdelane tudi operativne cilje na zdravih ekonomskih temeljih. Zgled je lahko programirana gradnja kot na Nizozemskem z denarjem iz javno zasebnih partnerstev.

Predlogi za NSP so bili že večkrat predlagani a preslišani, mogoče je dozorel čas in je dosežena kritična masa za realizacijo dosedanjih ugotovitev. Predvsem pa je ključna politična volja za realizacijo postavljenih ciljev. GZS ZPN bo organizirala poseben posvet na to temo, da bo na ta način zbrala stališča gospodarstva o tej vsebini.

Koncept varčne rabe energije prinaša zahtevo po plačilu toplote za ogrevanje in pripravo sanitarne vode po dejanski porabi. Za ta namen je odprt tudi razpis Eko sklada za večstanovanjske stavbe, ki jih je smiselno izkoristiti, kar se v praksi tudi dogaja, zlasti za toplotno izolacijo fasad.

Tehnični pogoji za stanovanjsko gradnjo, ki jih je pripravil SSRS obsegajo 27 priročnikov in predpisujejo način za zagotavljanje primerne kakovosti gradnje v primernih rokih in za primerno ceno za vsa gradbena, obrtniška in instalacijska dela. Namenjeni so investitorjem, projektantom, izvajalcem, nadzornikom in jih je smiselno uporabljati, čeprav to ni zakonska obveza.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL) bo doživel spremembe, saj se je v praksi pokazala ovire za hitro in učinkovito izvajanje obeh postopkov pri interpretaciji pojma pridobitelj, institutu priposestvovanja, fazah vročanja in obveščanja ter odsotnosti sodelovanja upravnika in določb o obveščanju zemljiško knjižnih lastnikov v postopku za določitev pripadajočega zemljišča Osnovni koncept zakona bo le dopolnjen med drugim z zagotavljanjem udeležbe upravnika, varstva javnega dobra in javnega interesa, uresničevanja poenotenja sodne prakse z uvedbo dveh pravnih sredstev in odpravo omejitev za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi. V pripravi pa so tudi organizacijski ukrepi na izvedbeni ravni za odklonitev kadrovske podhranjenost in preobremenjenosti nepravdnih sodišč.

Izoblikovala se je sodna praksa, da so lahko predlagatelji za vpis etažne lastnine le tiste pravne ali fizične osebe, ki so lastniki posameznega dela stavbe, ne pa gradbena podjetja, ki zgradila določeno stanovanjsko sosesko in za kupce zemljišča znotraj soseske ne velja načelo sklicevanja na zaupanje v zemljiško knjigo in svojo dobro vero.

Novela bo objavljena na spletni strani MP in gospodarstvo bo lahko v 30 dneh dalo pripombe.

Novela Zakona o zemljiški knjigi prinaša med drugim polno informatizacijo v zemljiškoknjižnem poslovanju, opredelitev osnovnega in širšega pravnega položaja nepremičnine, spremembo krajevne pristojnost sodišča in obvezno elektronsko vlaganje zk predlogov preko kvalificiranih vlagateljev (notarjev, odvetnikov, občinskih in državnega pravobranilstva),. Gospodarstvo ocenjuje, da obvezno zastopanje ne zdrži utemeljitve in utegne predlagana rešitev obveznega vlaganja zk predlogov preko kvalificiranih vlagateljev povzročiti nesorazmeren poseg v sposobnost strank, saj ni izkazanih razumnih in z ustavo skladnih pravno političnih razlogov za tako omejitev. Novela vnaša tudi zmedo zaradi nove terminologije, kompliciranje in podražitve razpolaganje z vrstnim redom; nesmoteren prenos pretvorbe listine iz papirnate oblike v elektronsko in njihovo hrambo iz sodišč na notarje, Gospodarstvo pa pogreša možnost "on line" plombiranja prometa z nepremičninami, prepoved spreminjanja ali umikanja kasnejših predlogov brez soglasja kasnejših vlagateljev, in možnost brezplačnega vpogleda v zemljiško knjigo.

Davek na nepremičnine je tekom sprejemanja doživel številne spremembe in sedaj prihaja kot nov davek in ne le kot nadomestilo za tri dosedanje davke, zatone bo stopil v veljavo leta 2011 temveč 2012. Zamik sprejetja ponuja priložnost za odpravo težav pri evidentiranju, vrednotenju in izbiri izhodiščne osnove za obdavčitev, saj gre za bistveno večje obremenitve dohodka zasebnikov in podjetij. Domisliti je potrebno sistem olajšav, konverzije terjatev v solastniške deleže občin, roke za plačilo davka, davčne stopnje za rezidenčna in nerezidenčna stanovanja, enovitost davka za celotno območje države Slovenije ali možnost odstopanja po posameznih 210 občinah, različne stopnje obdavčitve glede na uporabo nepremičnine, nevarnost nižjih davčnih stopenj vkapitalsko močnihobčinah, možnost delitve pobranih sredstev za lokalne skupnosti in državo s čimer bi lahko država namenjala sredstva manj razvitim občinam za zagotavljanje skladnejšega regionalnega razvoja, spremeniti obdavčitev oddaje v najem v cedularno obdavčitev kot to velja za kapitalske dobičke, dividende in obresti. Doreči je potrebno tudi postopkovne pravice zavezancev z možnostjo pritožbe na dejansko davčno odmero.GZS ZPN bo izvedlo poseben posvet na to temo in zbrala stališča gospodarstva ter jih posredovala javnosti in pristojnim odločevalcem.

Stanovanjska sekcija

Na področju upravljanja z rezervnim skladom so bili izpostavljeni problemi, ki pri operativnem izvajanju povzročajo težave upravnikom pri zagotavljanju ustreznega večstanovanjskih stavb. Ugotovljeno je, da minimalni rezervni sklad v večini primerov ne zadošča za ustrezno vzdrževanje. V veliko primerih se etažni lastniki ne odločijo za povečano vplačilo v rezervni sklad, ki bi zagotovilo ustrezno vzdrževanje. Prav tako so še vedno prisotni problemi zaradi različne stopnje obračunanega DDV-ja pri storitvah rezervnega sklada (8.5 % ali 20%) in oblikovanje rezervnih skladov pri nekaterih zavezancih, ki niso obvezni vplačevati sredstva v rezervni sklad posamezne stanovanjske hiše.

Sklenitevali odpoved pogodbe o upravljanju, ki je povezana tudi z registrom upravnikov se je v razpravi pokazala kot problem. V praksi se kažejo različni pristopi zlasti pri opredelitvi kaj je večstanovanjska stavba (stavba v nizu ali posamezni vhod) kar ima odločujoči vpliv in obliko pogodbe o upravljanju.

Izvajanje pravilnika o standardih in vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj v povezavi s pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb je bilo utemeljenih večje število potrebnih sprememb. Zato je bil sprejet zaključek, da je potrebno spremeniti oz. dopolniti Pravilnik o standardih in vzdrževanju stanovanjskih stavb in Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Po obravnavi vseh teh vsebin je bil sprejet zaključek, da GZS ZPN oblikuje delovne skupine, ki jih bodo ponovno proučile in na podlagi zbranih pripomb in stališčpristojnim predlagale potrebne spremembe in dopolnitve.

Sekcija nepremičninskih posrednikov

Spremembe in dopolnitve Zakona o nepremičninskem posredovanju prinašajo nujno harmonizacijo zakonodaje z direktivo EU o notranjem trgu, s katero se v slovenski pravni red vnaša nediskriminatorna možnost opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami na ozemlju Slovenije tudi za nepremičninske družbe s sedežem v državah članicah EU. Strokovna javnost te panoge predlaga zakonodajalcu sledeče spremembe : 1.iz novele ZNPosr-Bnaj se črta omejitev trajanja pogodb o posredovanju na 9-mesecev. 2. predviden pogoj za opravljanje dejavnosti, to je nekaznovanost za katerokoli kaznivo dejanje – je prestrog, zato naj predlagatelj ohrani sedanjo rešitev v 1. odstavku 7. člena zakona, ki se glasi, da prosilec za licenco ni bil  »pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece, ki še ni izbrisana«. 3.strokovna javnost potrjuje spremenjeno dikcijo 5. člena predloga novele ZNPosr-B, kot je bil usklajen med MOP in ZDNP pri GZS ZPN z naslednjo dikcijo: »Plačilo za posredovanje zaračuna nepremičninska družba na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami naročitelju. Nepremičninska družba zaračuna del dogovorjenega plačila za posredovanje tudi tretji osebi le, če naročitelja s tem pisno seznani in od tretje osebe dobi pisno soglasje za plačilo dela provizije, pod pogojem, da je prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba, pri kateri je posredovala, sklenjena.« 4. Z novelo ZNPosr-B se mora črtati določilo 4. odstavka 25. člena ZNPosr-UPB1 in sicer se mora črtati naslednji del stavka: »…in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.« .

Poleg navedenih predlogov sprememb predstavljene novele pa strokovna javnost predlaga tudispremembo 14. člena zakona glede obveznosti upoštevanja in izvajanja dobrih poslovnih običajev na področju prometa z nepremičninami in kodeksa poklicne etike;vključitev novega člena glede obveznosti hrambe sredstev tretjih oseb iz nepremičninskih poslov na posebnih računih nepremičninskih družb (fiduciarni računi);ureditev pravice nepremičninskih družb do neposrednega dostopa do osebnih podatkov, kot jih imajo notarji in odvetniki.

Kodeks dobrih poslovnih običajev v posredovanju z nepremičninami zaradi sprememb po 14 letih prinaša posodobitve s ciljem standardizacije in dviga storitve nepremičninskih posrednikov, prepoznavnosti tehvisoko kakovostnih storitev, kakor tudi nepremičninskih agencij, ki poslujejo v skladu s kodeksom s čimer dvigujejo raven storitev in povečujejo zaupanje javnosti v panogo nepremičninskega posredovanja. Kodeks opredeljuje področje vestnosti, poštenosti in strokovnosti nepremičninskih posrednikov in obravnava odnos nepremičninske družbe do strank, do konkurence, opredeljuje dejanja nelojalne konkurence, določa minimalen standard za enoto opravljene storitve in vključuje katalog opisanih standardnih storitev. . Za ugotavljanje kršitev je pristojno častno razsodišče GZS, ki izreka opozorila, opomine in javne opomine ter svoje ugotovitve posreduje tudi inšpekcijskim službam. Kodeks predvideva tudi možnost mirnega reševanja sporov z arbitražo pri Stalni arbitraži GZS.Predstavljeni osnutek Kodeksa gre v široko javno razpravo, ki bo trajala tri mesece.

Zaključke so pripravili :

Jožka Hegler, mag. Janez Frelih, Thomas Krelj , Robert Geisler, Branko Potočnik in mag. Igor Blažina


Pripeti dokumenti