Posvet Poslovanje z nepremičninami

Zaključki posveta 2008


Na 19. tradicionalnem posvetu je sodelovalo okrog 350 nepremičninskih strokovnjakov iz nepremičninskega področja. Razpravljali so o aktualnih problemih poslovanja z nepremičninami. Rdeča nit posveta je bil najemni trg stanovanj, oskrbovanih stanovanj in kakovost bivanja.

PLENARNA SEJA

V plenarnem delu so udeleženci opozorili, da je sedanja kriza na nepremičninskem področju priložnost za porast kakovosti. 

Stanovanjska gradnja - kakovost gradnje sedaj v veliko primerov ne ustreza, saj so znani primeri, da se v fazi projektiranja ne upošteva veljavne standarde. To pomeni slabše počutje ljudi, veliko porabo energije in hitrejše staranje objektov. Glede na to predlagamo proučitev problema in spremembo zakonodaje za izboljšanje stanja.

Varovana stanovanja - menimo, da je razkorak med potrebami in možnostjo prodaje (majhna finančna možnost upokojencev za nakup). Pravilnik o oskrbovanih stanovanjih ne ustreza več zahtevanim standardom, zato predlagamo spremembo.

Stanovanjska politika ne zagotavlja reševanja najbolj perečih problemov, zato predlagamo, da se izdela analiza dejanskega stanja in potreb ter na podlagi tega zasnuje novo stanovanjsko politiko (zagotoviti podporo širše javnosti).

Večstanovanjskim stavbam »pripadajoča zemljišča« v večini primerov niso določena in evidentirana. Nov Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine (ZVEtl) daje ustrezno zakonsko podlago za hitrejšo reševanje tega problema, vendar to še ni zadostna podlaga, zato predlagamo, da se sodišča čim prej tudi strokovno in kadrovsko usposobijo za reševanje te naloge. Zakonodajalcu pa še predlagamo, da sprejme še dodatne ukrepe za pospešitev teh postopkov (npr. moratorij na promet z zemljišči na območjih, kjer pripadajoča zemljišča še niso določena ipd.).

Povezane in usklajene zemljiške politike v Sloveniji nimamo. Podobno lahko ugotovimo za še vedno nepopolne in nepovezane nepremičninske evidence, ki o isti vrsti nepremičnine vsebuje različne veličine (vrednosti) podatkov.

Najemni trg stanovanj ni ustrezno reguliran, saj na nivoju države niso oblikovani jasni cilji in posledično tudi ni jasne politike. Predlagamo, da se za to področje analizira in sprejme ukrepe s ciljem, da se zagotovi delovanje in razvoj stanovanjskega najemnega trga. Zniževati je treba (tveganje) vstopne pogoje za najemodajalca in najemojemalca pri sklepanju najemnih pogodb, da bi postale bolj dolgoročne.

FINANČNO POSLOVANJE IN UPRAVLJANJE

Natančnejšo določitev poslov upravljanja ter ključ za delitev obratovalnih stroškov v večstanovanjskih stavbah bo urejeno v Pravilniku o upravljanju, ki je v pripravi.

Na posvetu je bilo ugotovljeno, da je tak pravilnik potreben. Rešitve naj bi podpirale jasne opredelitve poslov upravljanja; posebno za enostavna in razumljiva merila za delitev obratovalnih stroškov, ki jih bo mogoče v praksi tudi izvajati. Pred sprejemom pravilnika predlagamo razpravo in usklajevanje z izvajalci teh določb na Zbornici za poslovanje z nepremičninami.

Kolektivna pogodba za dejavnost poslovanje z nepremičnami (je) že obstaja kot samostojna pogodba. Ker so se pogoji za njeno izvajanje spremenili so udeleženi predlagali, da jo je potrebno spremeniti v dogovoru s sindikati.

STANOVANJSKA SEKCIJA

Stanovanjska politika bo lažje uresničljiva, če bo imela manjše število ciljev (določiti prioritete). Po normalizaciji tega naj se za »neprofitni najem« uporablja predvsem za stara stanovanja. »Neprofitni« naj bo najemnik (subvencija, stanovanjski dodatek) in ne stanovanje. Z bistvenim povečanjem najemnih stanovanj bi lahko odpadli javni razpisi za njihovo dodelitev. Nosilec stanovanjske politike naj bi bil Stanovanjski svet, ki bi medresorsko povezoval različna ministrstva, imel finančna sredstva za stimulacije - pristojnost za njihovo dodelitev.

Sestavni del zemljiške politike ni le urbanistično načrtovanje, temveč tudi komunalno opremljanje. Zaradi zagotavljanja transparentnosti na področju komunalnih dejavnosti bi potrebovali nosilca državne politike za to področje.

SSRS širi svoje dejavnost tudi na druga področja oz. uvaja nove produkte:

- poleg lastnih investicij tržne gradnje na Brdu bo v sodelovanju z NS PIZ na tem območju zgradil tudi objekt 30 oskrbovanih stanovanj;

- v javnem razpisu- program soinvestiranja projektov pridobivanj oskrbovanih stanovanj za starejše, domov za ostarele in študentskih domov, omogoča soinvestiranje (odkup) do 50% vrednosti investicije oskrbovanih stanovanj (kreditiranje domov za starejše, študentskih domov). Predpisani so kriteriji prednosti ter primerne cene gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del (GOI);

- predstavljen je bil tudi razvojno raziskovalni objekt izdelave tehničnih pogojev za zagotavljanje kakovosti pri izvajanju objektov stanovanjske gradnje, kjer žal ni bila predstavljena ambicija, da bi se to vgradilo v regulativo na področju graditve objektov; 

Predstavnika SURS sta predstavila metodološka izhodišča za izračunavanje cen stanovanj oz. njihov vpliv na indeks cen življenjskih potrebščin.

FINANČNO POSLOVANJE, UPRAVLJANJE IN POSREDOVANJE

Bela knjiga GZS za večjo konkurenčnost nepremičninskega poslovanja je strateški dokument za dialog z vlado in socialnimi partnerji v kateri predlaga 88 ukrepov za razvojni preboj in trajnostno rast Slovenije. Zbornica za poslovanje z nepremičninami predlaga dodatnih 15 ukrepov za dvig konkurenčnosti poslovanja z nepremičninami. Predlaga uvedbo in usmeritev delovanja nepravdnih oddelkov okrajnih sodišč, ki jim nov Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine nalaga reševanje določanja pripadajočih zemljišč k stavbam s sodno odločbo.

- Najemodajalski trg države se doslej trendno krči, saj je cilj države, da bi vsak proračunski uporabnik imel v upravljanju le tisto nepremičnino/premoženje, ki ga potrebuje za upravljanje svoje dejavnosti. Na drugi strani pa naj bi z novimi investicijami v lastne prostore ugasnile potrebe po najemu prostorov. Opisana politika pomeni na eni strani povečanje ponudbe na nepremičninskem trgu (nepotrebne nepremičnine) na drugi strani za povečano investiranje v gradnjo nepremičnin za potrebe proračunskih uporabnikov. To pa pomeni večjo dinamiko na področju reševanja prostorske problematike. Obstaja verjetnost, da bo dinamika gradnje počasnejša, najem države pa stabilen.

- EU standard za storitve nepremičninskega posrednika je tudi priložnost, da v Sloveniji uveljavimo pozitivne določbe tega standarda, saj je Zakon o nepremičninskem posredovanju v konfliktu s poslovno logiko in novimi pravili EU (potrebna je ukinitev roka trajanja pogodbe o posredovanju 9 mesecev, odprava omejitve višine plačila posredovanja  4 %).

MOP je dolžan izvajati licenciranje nepremičninskih posrednikov, saj ustavitev licenciranja nima pravne podlage.

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča je v primerjavi z metodo množičnega vrednotenja nepremičnin manj primerno zbiranje sredstev zato se predlaga ukinitev obstoječega sistema. Nov sistem lahko zagotovi večjo pravičnost obdavčitve. Sedaj je 0,6 mio nepremičninskih enot obremenjenih z N.U.S.Z., po novem pa jih bo okrog 6 mio (enot) nepremičnin (od tega se pričakuje sprememba obremenitve zamljišč iz katastrskega dohodka na drug način).

SEKCIJA TRG NEPREMIČNIN, NAJEMNINE IN CENE     

Vpis obligacijskih pravic v Zemljiško knjigo, ki jih je veliko ( zakupna, najemna in predkupna, itd) je pomembno varstvo pravic, vendar je potrebno presoditi v katerih primerih je vpis smiselen.

Populacija starejših občanov se povečuje. Le-ti so običajno v  toku svojega življenja pridobili v last nepremičninsko premoženje, ki jim v obsegu in kakovost ne ustrezajo več. Zato obstaja priložnost plasiranja tega premoženja na trg nepremičnin, obenem pa se na trgu zagotovi po obsegu, kakovosti in prilagodljivosti ustreznejša stanovanja.

Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin zagotavlja vsem laičnim strankam pogled na trg nepremičnin, z homogenim referenčnim sistemom vrednosti vseh nepremičnin v državi. Primeren je za več uporabnikov kot npr: davki in takse, povezane z nepremičninami, ugotavljanje premoženjskega stanja prebivalstva v upravnih ali racionalnih postopkih, zavzemanjem tveganj pri posojilih in podobno.

Cene in posledično vrednosti nepremičnin so bile relativno previsoke glede na plačilno sposobnost fizičnih in pravnih oseb. Razlog tega so premajhna ponudba komunalno opremljenih zemljišč ter neustrezni ukrepi  države pri zagotavljanju ustrezne ponudbe glede različnih lokacij v Sloveniji. Ko se bodo cene nepremičnin prilagodile realni ravni bodo tudi donosi iz najemnin ustreznejši glede na razmere danes.

CENILSKA SEKCIJA 

Cenilska sekcija je sprejela naslednje sklepe:

- za zagotovitev strokovnosti dela sodnih izvedencev in cenilcev nepremičninskih pravic je nujno prilagoditi znanja in pogoje podobnim organizacjam v drugih državah EU.

- spremeniti je potrebno način obračunavanja stroškov izvedeniškega dela sodnih izvedencev in cenilcev in ga uskladiti v sodelovanju s predstavniki strokovnih združenj.

- predlog vključevanja sodnih izvedencev in cenilcev v podobna Evropska združenja oz. da ta postopek nadaljuje center izobraževanje na Ministrstvu za pravosodje.

- pri površinah nepremičnin je potrebno dosledno uporabljati nazive, ki jih predpisuje standard ISO 9836.

Potrjujemo istovetnost zaključkov
mag. Igor Blažina
GZS ZPN


Avtor: ZPN